Verslag BAIpraat Coöpertief Wonen
Binnen ons jaarthema ‘gemeenschappelijk wonen’ hebben wij een BAIpraat georganiseerd om ons te laten informeren over de coöperatieve woonvorm; ook wel de ‘derde weg’ tussen kopen en huren genoemd. Coöperatief wonen staat in Nederland nog in de kinderschoenen, maar het aantal inspirerende projecten stijgt. Dit levert een nieuw proces én frisse typologieën op in de woningbouwopgave. Het vraagt nog veel pionierswerk van de betrokken partijen, maar gerealiseerde projecten laten zien dat het een bijdrage kan leveren aan de uitdagingen waarvoor we staan. Het biedt niet alleen mogelijkheden tot de ontwikkeling van meer woningen, maar het kan ook een wezenlijke rol spelen in het verminderen van eenzaamheid, stimuleren van sociale cohesie en eigenaarschap. Toch rijst ook de vraag of de wooncoöperatie haalbaar is op grote schaal en of deze woonvorm voor iedereen toegankelijk kan zijn.
We hadden Arie Lenkeek (schrijver Operatie Wooncoöperatie en conceptontwikkelaar ERA contour / Commongrounds), Sophie Gruijters (Boschgaard), Robin Beers (initiatief BUUR[N]), Simone van Raak (manager Wonen en Samenleven van woningcorpratie Zayaz) en wethouder Pieter Paul Slikker (Portefeuille o.a. Wonen) uitgenodigd om vanuit hun expertise te komen vertellen. Merle Ebskamp begeleidde de avond vanuit het BAI en legde de volgende vragen neer om op te halen tijdens het panelgesprek na de presentaties:
Wat kan deze gemeenschapsgerichte woonvorm betekenen voor zowel de woonopgave als de sociaalmaatschappelijke uitdagingen van deze tijd? In hoeverre kan de woon-coöperatieve woonvorm bijdragen aan de woonopgave? En wat kan dit betekenen voor de gemeente ‘s-Hertogenbosch?
Arie Lenkeek’s presentatie droeg de titel 3 kamers, 3 sleutels. Hij gaf invulling aan de term coöperatief wonen met voorbeelden uit binnen- en buitenland. Daarbij legde hij uit hoe coöperaties samenhangen met de begrippen ‘betaalbaarheid’, ‘zeggenschap’ en ‘collectieve kracht’.
De betaalbaarheid van woningen wordt nu voornamelijk bepaald door marktwerking. Dit is een van de oorzaken waarom woningen steeds duurder worden. Bij coöperaties ontbreekt deze marktwerking. Bijna alle opbrengsten uit huur vloeien terug in de coöperatie. Dit geld wordt gebruikt voor onder meer de afbetaling van leningen, onderhoud en reserveringen. Hierdoor stijgen de huren van coöperatiewoningen minder snel dan bij klassieke huurwoningen waarin beleggers een belang hebben. Bovendien kan het kapitaal dat wooncoöperaties opbouwen, later worden ingezet om nieuwe coöperaties te starten. Historische gegevens uit binnen- en buitenland tonen aan dat dit systeem op de lange termijn goed werkt.
Arie Lenkeek ziet kansen in het Nederlandse systeem van woningbouwverenigingen. Hij wijst op mogelijkheden om het zeggenschap terug te geven aan de bewoners. Maar hoe kan iedereen die zeggenschap wil hebben over de woning en woonomgeving, dat ook daadwerkelijk krijgen? En hoe schaal je de wooncoöperatie op tot een model dat toegankelijk is voor grote groepen?
Het pionieren, zoals dat nu in Nederland gebeurt, vraagt veel energie en kennis van toekomstige bewoners. Dit is niet voor iedereen haalbaar, omdat het een luxe of een groot offer kan zijn. Het oprichten van beheercoöperaties biedt mogelijk een oplossing. Bij een beheercoöperatie wordt de complexe eerste fase van ontwikkeling uit handen genomen van de bewoners. Hierdoor hoeven zij niet alles zelf te regelen en organiseren. Dit maakt het model toegankelijker voor een bredere en diverse groep bewoners.
Sophie Gruijters, initiator en bewoner van Boschgaard, en Simone van Raak (Zayaz) vertelden over hun gezamenlijke avontuur in het pioniersproject Boschgaard. Dit project transformeerde een door kunstenaars gekraakt buurthuis in Den Bosch, onder begeleiding van woningcorporatie Zayaz, tot een circulair gebouwde coöperatieve woongemeenschap. In het begin was er een spanningsveld tussen de krakers en de klassieke rol van de corporatie als eigenaar van het pand. Dit leidde tot interne uitdagingen binnen Zayaz. Toch besloot de corporatie het traject te ondersteunen, omdat het aantoonbare meerwaarde bood op wijkniveau en maatschappelijke impact had.
Het project ging verder dan het simpelweg toevoegen van woningen aan de voorraad. Er werd wijkgericht gebouwd, met een programma dat op de buurt was afgestemd. Voor Zayaz waren dit nieuwe ontwikkelingen, zowel op het gebied van circulair bouwen als eigenaarschap. Ze zagen hierin een kans om een uniek project te realiseren. In het proces lag veel nadruk op samenwerking en op de verdeling van verantwoordelijkheden en besluitvorming. Uiteindelijk werd veel eigenaarschap bij Boschgaard zelf neergelegd. Deze kracht van het collectief was cruciaal voor het behalen van de ambities. Dit gold zowel op het gebied van duurzaamheid als voor de realisatie en het beheer van de woningen en de maatschappelijke ruimte.
Zayaz bracht daarbij haar kennis van vastgoedrealisatie en exploitatie in. Aan het einde van de presentatie werden enkele lessen gedeeld. Zo werd voorgesteld dat de bestemmingsplanprocedure in toekomstige projecten beter bij de corporatie kan blijven liggen. Daarnaast functioneert een coöperatieve groep beter in de beginfase wanneer deze nog klein is.
Robin Beers gaf een toelichting op het initiatief BUUR[N], een organisatie zonder winstoogmerk. Het doel van BUUR[N] is om inclusief, betaalbaar, duurzaam en gemeenschapsgericht wonen voor iedereen bereikbaar te maken. Zij signaleren dat wooncoöperaties in de aanloopfase vaak tegen een grote bottleneck aanlopen. Voor deze fase is namelijk zeer specifieke kennis nodig, bijvoorbeeld voor de financiering van projecten. BUUR[N] is daarom in gesprek met financierende partijen, zoals pensioenfondsen. Door dit op landelijke schaal aan te bieden, willen zij bijdragen aan de realisatie van honderden coöperaties. Ook begeleiden ze bewonersgroepen bij het vormen van een sterke gemeenschap. BUUR[N] wil zowel zelf projecten initiëren als bestaande en nieuwe bewonersgroepen ondersteunen.
Pieter Paul Slikker begon zijn presentatie met een verwijzing naar de meest primaire bouwstroom: gemeenschapsgericht bouwen, zoals dat 5000 jaar geleden in Nederland de basis vormde. Hij stelde de vraag of gemeenschapsgericht bouwen iets nieuws is of juist een terugkeer naar waar we vandaan komen. Volgens hem heeft het individueel wonen van de afgelopen jaren de sociale cohesie onder druk gezet. Hierdoor moeten we nu op wijkniveau geforceerd gemeenschapszin introduceren. Hij ziet een grote discrepantie tussen de vraag naar gemeenschapsgericht wonen en de realisatie ervan.
Slikker wees ook op de uitdaging om gemeenschapsgericht wonen inclusief te maken. Dit mag niet alleen toegankelijk zijn voor de ‘happy few’. Hij gaf als voorbeeld de Turkse samenleving, waar gemeenschappelijk wonen al een natuurlijk onderdeel van de cultuur is. Hier is een duidelijke vraag naar deze woonvorm. Volgens hem moet gemeenschapsgericht wonen ook mogelijk zijn in hoogbouw en binnen de bestaande woningvoorraad. Hij benadrukte dat gemeenschapsgericht wonen meer is dan coöperatief wonen. Het moet breed toegankelijk zijn en gemengde groepen samenbrengen.
Op de vraag uit het publiek waarom deze woonvorm nog niet breed is uitgerold, antwoordde Slikker dat dit deels te maken heeft met het ingesleten patroon van individueel wonen. Hij gaf aan dat deze ontwikkelingen bij gemeenten nog in de kinderschoenen staan en veel tijd kosten. Toch wordt de urgentie van dit vraagstuk steeds meer erkend.
Tijdens het panelgesprek werden vragen gesteld door zowel Merle Ebskamp (moderator) als het aanwezige publiek. Een van de onderwerpen was of de maatschappelijke voordelen van een wooncoöperatie aantoonbaar zijn. Volgens Arie is dat zeker het geval. Hij noemde bijvoorbeeld de lagere woonlasten, waardoor mensen meer tijd hebben voor gemeenschapsgerichte activiteiten. Sophie benadrukte de kracht van het collectief, vooral op het gebied van zorg en opvang. Binnen hun coöperatie zijn hierover duidelijke afspraken gemaakt om dit goed te laten functioneren. Verder werd er uitgebreid gesproken over hoe coöperaties gemengde bewonersgroepen kunnen samenstellen.
Het panel gaf aan dat het belangrijk is om de maatschappelijke voordelen van wooncoöperaties op grote schaal te benutten in Nederland. De vraag hoe dit gerealiseerd kan worden, leidde tot een discussie over de uitdagingen rondom grondverwerving en financiering. Hiervoor zijn veranderingen in het huidige beleid nodig, zowel op landelijk als gemeentelijk niveau. Deze veranderingen kosten echter tijd. Ook Nederlandse banken en pensioenfondsen moeten nog beter bekend raken met deze woonvorm. Bij de Duitse buren is men hier al veel verder in, en daar ligt de drempel een stuk lager. Het panel adviseerde om inspiratie op te doen in Duitsland en tegelijkertijd een eigen Nederlandse invulling te geven aan deze mogelijke derde bouwstroom.
Tot slot werd er nog kort gesproken over Den Bosch in relatie tot wooncoöperaties. Vanuit zowel het panel als het publiek kwam naar voren dat er inDen Bosch grote behoefte is aan gemeenschapsgericht wonen. In de zaal waren al enkele initiatiefnemers aanwezig. Tegelijkertijd werd opgemerkt dat dit niet vanzelf van de grond komt. De wethouder gaf aan dat de gemeente tijd nodig heeft om een geschikte context te scheppen. Ook hier kwam de uitdaging van opschalen opnieuw naar voren. Sophie Gruijters sloot af met een oproep om vooral goed naar elkaar om te kijken en zorg te hebben voor elkaar. Of je nu wel of niet in een wooncoöperatie woont: de waarden waarop het principe is gebaseerd, zijn belangrijk voor iedereen.
Na de presentaties werd tijdens de borrel nog uitgebreid nagepraat tussen het publiek en de sprekers. Als vervolg op de BAI-praat organiseert het BAI een filmvertoning over De Warren en een bezoek aan Boschgaard.